2022年我居然劝你买房?抄底好时机啊!我的二手房选购、入手、装修经验攻略!    

家装主材 06-23 12:50:05 0 0
2022年无论股市还是楼市都达到了一个历史的低点。这时候应该投资还是应该守住现金是比较热的话题。我通过自己所在城市的现状进行分析,最终抄底入手一套二手小户型房子的经历,给大家讲一讲我自己的思路与想法,希望能给大家在当前的经济环境下,应该投资还是应该保守带来一点思考。

思想上:进攻还是防守?

防守的思路就是这时候稳住现金,不去投资,毕竟这时候去投资是非常冒险的,行情否会进一步往下掉,大家都不得而知。

进攻的思路就是趁个时机抄底,股市楼市,目前都到了近几年的最低谷,这时候是最划算的时候。

但从房事来说,我个人观点是倾向于抄底的,房子已经到了低谷了,再下去整个JJ形式就会有问题了,而且SH疫情过去了,一切都朝着好的方向发展了,要相信D相信国家呀!

尤其推荐如下两种类型的人进行抄底:

刚需的

这时候入手非常合适。但优先顺序应该是现房>准现房(已封顶)>施工中(即将封顶)。在开发商上也应该尽量选择央企国企、超大型开发商为妙,毕竟可能发生的意外都应该尽量的去减少,这一点希望大家都懂,而且现在是难得的买方市场,大家要自信点。

投资的

这里说的投资,仅仅指的是跟我一样的工薪阶层,为了让手头那一点点RMB保值,不包括炒房专业户以及各种资产的巨佬,特此说明。

个人理解,买房投资的时代对普通工薪阶层已经过去了。但是买房让RMB保值,是我认为比较合理的一个方式,当然许多人会跟我说黄金也是,只是我对这个不熟悉就不谈了。在当前经济条件下,谨慎的选择合理的地段、合理的价格、合理的尺寸,是可以在一定程度上达到让人民币保值的目的。

怎么选?

刚需的

关于刚需型选房,我这里能说的不多,每个人都有自己的喜好,学区、地段、商圈、交通、配套等都是自己的喜好,大家根据自己需求选择就好。记得遵循我说的原则,现房优先!许多开发商已经卖了一段时间的小区,有可能会需要清掉不多的现房会狠狠的打折,这时候就是非常好的机会了,入住率高,小区成熟,价格不贵!我这段时间就看了几套,当初零售1.3W的,现在直接去掉小数点后面,真的是合适啊!

投资型

我这里说的投资重点针对人民币保值的这个方向。投资型依旧是现房优先,小户型优先,其他的大家可以根据下面的内容进行参考。

从城市来说:

1.国内超一线、一线城市可以,省会城市基本都OK。省会城市的生命力在本省最少都是前三,不用过于担心大形势。

2.其他城市,要核实最近三年人口流入流出情况、以及净增长率没有持续负数的。人口没有过度的流出或是负增长,代表城市有生命力,经济有前景,没有发展成鹤岗的可能,这些数据大家可以通过政府公众号、百度等搜索到。

从城区来说:
1.在本市城区中经济排名不是倒数的,最好前三的。经济靠前的城区,大多有较好的商业、企业或是工业在,也对住房有大量的需求,当然那种专门的城市边缘工业区不算。城区经济排名一般政府公众号或是各种报告都可以搜索出来。

2.本城区有较多大学院校、商业区、CBD、火车站的。这些地方代表着有大量的人,有人的地方才有生机,也才有房子的需求。

从地段来说:

1.小区距离地铁/BRT步行距离10分钟以内的。地铁/BRT解决了核心的交通问题,无论自住或是出租都很便利,升值空间大,降价空间小。

2.小区属于好的学区的。

这两点的核心,都是希望进一步保证房子购买后,不会在未来有较大的掉价、空置、难出手等情况。

南宁买房实战

目标明确

投资型,为了让人民币保值;小户型,掉价也不亏太多!

所以交通很重要,因为考虑出租,人流量大的区域+地铁是首要条件;

区域很重要,决定了出租价格与出租速度,以及以后房价下跌,该处的位置;

学区不重要,因为小户型针对年轻人,不需要考虑这个。

选择

综合以上的选择,我锁定了我市的地铁一号线。

又结合自己的现金锁定了小户型,不超过40平米房价在35W之内,那单价就是在0.8W-1.2W之间。
打开各大APP,把这些关键词都加进去后筛选,要不了半小时你就可以发现,房子其实都会集中在某一些区域。
比如我市就很明显一号线符合我要求的,集中在几个区域,筛选了一阵子后,看中了三个小区,分别用红框表示了铁站,方框表示了小区所在地。可以看到除了最左边距离地铁1公里左右,其他两个小区就是临街且紧挨地铁口,剩下就是三选一了。

各大APP上,基本都会有最近成交价的查询,通过查询三个小区的最近成交价可以看到:

最左的小区正恒国际,基本成交价在1.1到1.2W之间,距离地铁最远,小区房龄8年左右,是最新的一个,距离地铁约1公里,价格最贵。特点就是小区比较大,比较新,紧挨广西唯一的211广西大学,同时小区自有商业,还不错,缺点是距离地铁远。

中间的小区天成一品,成交价基本在1.2-1.3W之间,距离地铁与BRT都是紧挨着,属于地铁盘,小区房龄12年左右,新旧中等。特点是在城市中间,1、2号地铁交汇处,去哪里都方便,且紧挨旧火车站,短期几十年内不会拆除。

最右的小区世贸西城,成交价基本在0.9W上下,距地铁口近但要走一段商业街,房龄15年左右。特点是在广西唯一的211广西大学正门口,自有商圈,人流量大。

三个小区我最先放弃了最右的小区,因为距离地铁他太远。

中间与最右的小区偏向优先选择中间的小区,双地铁,租价尚可。次选最右小区,因为是单地铁,而且大学区域租售价格略低。
最终在中间天成一品小区恰好开发商的公司整层楼搬离,拆掉原办公装修还原毛坯出售,价格仅仅105XX院,低于查询到成交价图中的最低价格。
房子为2010年的房子,到现在12年,但因为是住宅性质所有70年的产权(还剩下58年),而且整层都会进行清空还原,所以实际上是毛坯房。
因为有一定经验,快速的办理手续几天就拿到证了,低于该小区同类型房产近2年出售的成交价不少。

关于二手房选择毛坯房还是装修房,我个人建议是看情况,部分精装属于简单型的,家具都去掉还能好好布置的话也还可以。最怕的是那种硬装奇奇怪怪根本无法修改的,才是最可怕的,我见过一个厕所蹲位放在厨房中间的你敢信?

当然毛坯的话,适合熟悉装修的人入手,小户型装修不花什么钱,效果好一些、网红一些、ins一些,出租还是比较抢手的。

交易需要注意的

交易现在基本都是通过房产中介进行买卖,中介许多都是双向收取佣金,如果大家不熟悉过户的相关手续也跟业主不熟悉,建议不要跟业主直接交易,虽然可以省下中介费用,但是真的很容易出问题。

如果过户的手续熟悉,或有足够的自我保护意识,能找得到业主并且双方都愿意,直接去房产中心自己走流程也是可以哒,现在这些流程已经非常简单啦,我自己就是在房屋交易中心办理的。至于房产税与契税,略微复杂,这里不细讲了,大家可以搜索一下,很多专门讲这个的文章。

装修

大概的装修布置如上图,满足出租使用需求,核心的是风格。我采用的是清包,不同的活找不同的人做,因为都有各种师傅的电话,比较方便也省去管理费。地面打算采用木地板,显得高级一点,本市不少精装房的业主是把木地板拆掉换更高级的,随便钻进一个新校区的业主群问问,就可以拿得到了,完全免费,自己出个运费就行。墙漆打算用多乐士的基础款,大品牌放心一些,尽量用一点颜色显得高级。
风格上,大概弄成ins向,有一点点随意的高级感,大概方向如上,施工目前进行中,计划7月完工。

家具家居选购意向

因为柜子+书桌是一体式的,都是板式家具一次性定做,打算用全白的板材,因此需要采购的就只有床与床垫,以及家电厨电等东西了,为了完成ins风以及节约成本,目前采购的计划如下。

洗衣机:小吉10KG 洗烘一体

在国产洗衣机品牌里面,小吉的外观设计是最符合我审美,也是我觉得UI具有高级感的设计。这一张图,当初一眼见到,我就已经被触动到了。
品质型的生活电器,就是在满足基本功能的前提下,有更多的美感与科技感,这是我的理解。而小吉的洗烘产品是非常贯彻这一原则的,一个洗衣机居然还提供了颜色选择,这真的是异常难得。
而且除了颜值,性能上小吉还非常能打,洗衣机智能投放这一点就算进口机型也是高端产品才有,智能进水、智能泡沫则是可以节约用水与避免过分洗涤。
此外小吉还有防过敏消毒洗程序,这种使用90度高温多次漂洗的模式,针对敏感肌的用户提供了无异于救星一样的功能。
在烘干上,能提供三种级别的烘干,尤其是存储烘干,这基本就是100%烘干的级别了。而即穿烘干也是顾名思义,烘干取出就可以直接上身穿着了,非常方便。
两个温度传感器,能很好的控制烘干程度,不会过度烘干让衣服受到伤害,毕竟现在小姐姐的衣服很多是非常娇贵的。
关键是,看起来高级的设计与优秀的产品性能,也就三千来块,还有啥好说的?

冰箱:小吉

ins风有一个非常重要的元素就是轻奢。在自家的法式四门大卖之后,小吉再次推出日式三门的款式,造型更加瘦长,颜值依旧非常顶,主打轻奢意式风格。
同样的,可以选择颜色的特点依旧,这个蓝色实在是太舒服了。
整个冰箱是402L,典型的中大型冰箱。237L的上部是冷藏室,带有一个20L的变温抽屉,提供三种变温模式。
中部跟下部是冷冻区,合计145L,分为两个抽屉,可以让用户生熟冷冻食品分开存放,非常方便。而且提供了超薄的隔层,方便放置牛扒饺子等食物。
一级能效,每天约0.8度电。38dB的低噪音,适合小户型与床放在同一空间里。双循环风冷,高端机的基础搭配。超薄机身,非常节省空间。这些总结起来,就是一款小户型的高品质冰箱呀。

床垫:栖作 坚果派

既然决定了,要做一个品质房东,那我一定会在舒适性上,让租我房子的人获得最大的满足,也对得起我计划收本小区最贵房租的打算。而栖作在性价比、舒适度上,是我这次重点的采购对象。
弹簧床垫影响睡感有个很大的核心就是弹簧圈数,这个也是弹簧床垫节省成本的一个方式,一般常见的都是五圈半,栖作的是直接坐到了六圈半,这一点非常良心,这也是豪华品牌的中高端产品才使用的级别了。
考虑到不同的人对床垫不同的软硬需求,栖作的床垫是可以通过替换两种海绵的位置进行软硬切换的,让不同的群体都能适应这个床垫。
而且整个床垫是YYK拉链做的全拆卸式,很方便日常轻松的清洗,年轻人随便造完全没有问题!

床:钢架床

床目前我在犹豫中,到底是上这种铁架床,还是上传统的木床,目前是想等油漆刷好之后再决定,暂定林氏木业这款风格的铁架床。

电视机:雷鸟 55寸 鹏6SE

55寸电视在以前会毫不犹豫的选小米,但是雷鸟55寸鹏系列出了后,一千多的电视带有MEMC直接把小米给干掉了。你真的不用怀疑,一千多带MEMC的机型非常少。而且这个还带4个喇叭,不敢说多厉害但绝对比两个喇叭的要好很多。
而且让人感动的是,给配备了32G的存储空间,许多这个价位的机子都是2G+16G的配置啊。
而且无边框设计也能凸显我这个房子的大气与风格,不会显得比较廉价。

电磁炉:米家电磁炉2+知吾煮汤锅

因为本身是公寓,希望减少一些开支,不想弄燃气灶了,直接用电磁炉。但普通电磁炉又会显得太LOW了,于是放了一个跟我家款式一样的米家电磁炉2,这个平时我主要用来打火锅用。最大功率有2100W,调节火力有99档,能非常微调的控制火力。
采用内外双加热环设计,使用起来开大火真的能实现爆炒效果,打火锅也很容易加热,而百元左右电磁炉,说是2200W但实际实现不了爆炒的效果,打火锅加热也是非常慢的。
针对厨房小白,也开发了食谱模式,可以根据系统中的食谱自动调节火力,全程自动控制,用户只需要按要求翻炒或是放入食材即可,非常的简单。
至于定时、定温度,更是基础功能。LED的屏幕使用起来比普通电磁炉的数显要来的直观多了。整体上让我的高级出租房格调保持在线状态。
能让米家电磁炉2的高级感更上一层楼,让米家电磁炉2的功能发挥得更加淋漓尽致,知吾煮米家定制版的汤锅就是标配了。
26CM口径外加4L的容量,内部使用食品级不沾涂层,可以减少油的使用量,给年轻人实现低脂饮食,同时减少油烟又能方便用户清洁。
铝制的锅体加上白色高温漆,整体造型非常的简约整洁。

热水器:统帅LC 40L

因为卫生间比较小,热水器要安装在橱柜的位置,所以需要选择一款小巧的储热式电热水器,所以要求就是性价比高,尺寸小,四百出头的统帅自然就是首选了。
整机保修为3年,加热管、内胆保修8年;其他部件发生故障,3年内免费维修,超3年按照保外维修,收费处理,收取检修费+备件费用。四百多有这样的服务,我完全满意了。

总结

关于买房抄底的意见、经验以及我个人的实操过程,就跟大家分享到这里了,希望在当前的情况下能给大家带来一点点的思考与帮助。下一篇我将分享这套房子的装修搭配经验,把如何做一个精致简约的出租房,以及如何出租寻找合适的租户再与大家分享,欢迎大家点个赞、关注一下,评论区欢迎讨论起来呀。那今天的分享,就到这里啦~
2022年我居然劝你买房?抄底好时机啊!我的二手房选购、入手、装修经验攻略!   

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